Как узаконить перепланировку и все что Вам нужно знать.
Подготовил для Вас информацию по деятельности нашей компании, которая занимается перепланировками и ежегодно сотнями выпускает проекты перепланировок квартир, апартаментов и нежилых помещений.
Команда наших проектировщиков постоянно работает с МЖИ и БТИ и мы в курсе актуальных требований и особенностей согласования перепланировок, с чем и хотим поделиться.
Для тех, кто хочет детально вникнуть давайте пошагово разберемся и обсудим семь основных вопросов по перепланировке:
- Что же такое перепланировка и переустройство?
Перепланировка – это изменение конфигурации квартиры, — это демонтаж и возведение новых межкомнатных перегородок и дверей, и подиумов и антресолей и устройство новых санузлов и кухонь, короче глобальные изменения, которые требуют строительно-монтажных работ.
Под переустройством понимаются работы по установке нового или переносу существующего сантехнического оборудования, например, перестановка плиты или мойки на кухне, или в санузле унитаз повернули, заменили ванную на душевую кабину, короче изменения в части местоположения оборудования.
- Что будет если не согласовывать перепланировку и зачем нужен проект?
В основном к нам обращаются для того чтобы узаконить перепланировку квартиры предполагая о ее последующей продаже.
Как сейчас покупают, через ипотеку, а банк не захочет принимать участие в сделке где есть неузаконенная перепланировка, а если без ипотеки продавать – значит снизить стоимость иногда до 20%.
Короче, — узаконивать нужно, стоимость проекта не большая, все делается в электронном виде, через электронный портал mos.ru, Вам даже из дома выходить не придётся, хотя если хотите можно и через МФЦ проект в бумаге сдать, — как угодно.
А еще иногда бывает в современных жилых комплексах УК требует наличие проекта, там попросту не дают вести ремонтные работы и без проекта никак.
- Какой порядок действий по согласованию перепланировки?
Порядок действий следующий:
- Через проектную организацию оформляете проект перепланировки и Техническое заключение о состоянии конструкций.
- Подайте через Портал mos.ru заявление загрузив проект и техническое заключение, на рассмотрение в Мосжилинспекцию (МЖИ).
- Получаете решение МЖИ о согласовании, — в электронном виде Вы получите ответ.
- Выполнить ремонтные работы в соответствии с согласованным проектом;
- Когда закончите ремонтные работ необходимо через Портал подать заявление на Оформление приемочной комиссией акта о завершенной перепланировке
Далее к Вам придёт сотруднику Мосжилинспекции, они должны все проверить.
После чего вы получаете акт о завершенной перепланировке — в электронном виде Вы получите документ.
Вот и все! В идеале все примерно так и происходит.
Теперь о сроках. Считаем:
— 5-7 рабочих дней на разработку проекта в проектной организации. Проекты мы делаем быстро.
— 20 рабочих дней на рассмотрение МЖИ – регламентный срок.
— Плюс когда закончите ремонт дополнительно потребуется 30 рабочих дней на получение акта о завершенных работах от МЖИ – тоже регламентный срок
Итого 3 месяца, это если без праздников, да это не быстро, но так работе МЖИ, поэтому работы рекомендуем делать заблаговременно.
- Какую перепланировку нельзя узаконить? И какие есть варианты?
Основное правило при перепланировке квартир, — нельзя выполнение работ, которые ухудшают условия проживания соседям, а также ухудшать условия проживания себе, нарушая требования законодательства и строительных правил для многоквартирных домов. Все эти требования логичны и понимаемые.
Ну и давайте подробнее разберем, что не допускается:
— не допускается демонтировать или уменьшать габариты инженерных коробов (даже если стояки труб или воздуховоды не были затронуты) и нельзя ниши в этом коробе делать. Логика здесь простая рано или поздно в доме будут вестись ремонтные работы с заменой труб например, а физически они не смогу выполнить эти работы не сломав вам пол ванной комнаты. Короче короба не трогаем сохраняем габариты так, как они указаны в техпаспорте БТИ, зашить больше – пожалуйста, уменьшать – нельзя!
— не допускается устраивать кухню над жилой комнатой нижерасположенной квартиры. Если вы хотите перенести кухню на площадь вашей спальни и под этой спальней тоже находится спальня соседей снизу, — то однозначно нельзя. Переносите кухню в коридор, в кладовку, — пожалуйста, главное чтобы под ней строго вертикально не находилась бы жилая площадь. И помните, что площадь этой новой кухни-ниши должна быть не менее 5,0м.
Увеличивать площадь кухни за счет жилой, — тоже нельзя, т.к. по факту получится что увеличенная часть кухни находится над жилой площадью соседей снизу, здесь конечно тоже можно найти варианты, например увеличенную площадь выделить условным зонированием и назвать, например, столовая, так не запрещено, а как мы все знаем, что не запрещено, то разрешено и подобные проекты МЖИ согласовывает.
— не допускается устраивать санузел над жилой комнатой или кухней нижерасположенной квартиры – запрещено. Здесь без вариантов, нельзя ухудшать условия проживания соседям, представите что у соседей снизу кровать стоит, а строго вертикально над ними унитаз стоит, — так нельзя, все мы соседи давайте жить дружно.
— не допускается размещать свою кухню под соседским санузлом или нельзя размещать свою жилую комнату под кухней или санузлом вышерасположенной квартиры. Нельзя себе ухудшать себе условия проживания.
Логика здесь такая, возможно Вы считаете, что разместить кухню под соседским санузлом – это нормально, ну а что такова над вами слой бетона, а только потом уже соседская сантехника, нормально это для Вас вы готовы так жить с ухудшением условий проживания, но это не означает что вы завтра не продадите квартиру человеку для которого другие понятия о нормальности, поэтому МЖИ не разрешает ухудшать условия проживания для всех, — МЖИ не согласует. Поэтому мы предложим варианты, например спальню, которая частично или полностью располагается под санузлом – назвать не спальня, а кабинет, или другие варианты предложим которые не запрещены.
— не допускается объединять площадь балкона или лоджии с внутренними помещениями. Здесь нужно отметить, демонтировать подоконную часть наружной стены или даже полностью ее демонтировать с выходом на лоджию вы можете если не затронуты несущие конструкции, но оставить проем без заполнения нельзя, необходимо установить оконно-дверной блок распашной или раздвижной не важно, главное сохранить теплый контур квартиры. Необходимо выполнить в проекте теплотехнический расчет с обоснованием возможности.
— не допускается устраивать полы с подогревом от общедомовой системы водоснабжения, — нужен теплый пол, — пожалуйста, делайте электрический.
Кстати по поводу полов часто спрашивают можно ли не понижать уровень пола в санузлах и не делать порожки, ответ, — можно не делать, для этого мы в проекте указываем гидроизоляцию по всей площади квартиры и тогда делайте пол в одном уровне.
Еще популярный вопрос про трапы и душевые в строительном исполнении, ответ, — можно делать и трапы и душевые в строительном исполнении, необходимо только в проекте отразить данные решения с соответствующим обоснованием.
Еще один частый вопрос или даже повод для спора, — это квартира со свободной планировкой, как с ней быть? Так вот с ней быть очень просто их попросту не существует, не бывает таких, это застройщики придумали называть голые площади без ремонта квартирами со свободной планировкой, по факту то они свободны от перегородок но юридически все там есть и зоны и размеры и назначения каждого метра прописано, поэтому все тоже самое как для всех квартир.
Вот еще про окна спрашиваю, нужно ли согласовывать изменение перелета окна, отвечаю: с МЖИ эти работы согласовывать не нужно, возможно если вы живете в современном Жилом комплексе, то согласовывать нужно с вашей УК.
Если еще есть вопросы, — пишите испрашивайте, обязательно отвечу!
- Что делать если в ходе ремонта согласованная планировка изменилась?
Ну что тут сказать, так часто бывает, согласовали проект, начали работы, а по ходу решили что-то изменить, бывает, и если эти работы не принципиальные, например местоположение оборудования в санузлах изменили или на кухне мойку сместили или шкаф встроенный решили не делать, то эти «Простые» работы, можно узаконить в упрощенном порядке.
Не нужно корректировать проект перепланировки и заново согласовывать с МЖИ, а достаточно подготовить эскиз выполненной перепланировки и при подаче заявление на оформление акта о завершенном перепланировке в МЖИ, прикрепить этот эскиз итоговой конфигурации помещения.
- Какой срок на выполнения ремонтных работ есть после получения решения о согласовании перепланировки?
Решение МЖИ о согласовании перепланировки помещения действует в течение 18 месяцев. Ремонт, — это состояние души, но нужно уложиться в 1,5 года.
- Какие дальнейшие действия после получения от МЖИ Акта о завершенной перепланировке?
Согласовали проект в МЖИ получили акт о завершенной перепланировке помещения и далее следует обратиться в ГБТИ для внесения изменений в технический паспорт помещения. Все через на сайт ГБУ МосгорБТИ.
Кроме того, следует обратиться в Росреестр для внесения сведений о выполненной перепланировке в Единый государственный реестр недвижимости (в ЕГРН).
Вот собственно и все несколько шагов и все законно!
Если Вам нужен проект перепланировки, обращайтесь к нам, контакты в описании, мы сделаем для вас проект с гарантией согласования.
С уважением, Алхименков Алексей.
