Во первых, поздравляю вас с покупкой квартиры в новостройке! Дождались вы ее, получили ключи, все приняли, а дальше то что?
Ну а дольше пора готовиться к ремонту, если конечно ремонт не сделан от застройщика. Хотя даже если и сделан, часто люди хотят внести изменения в планировку под свои нужды, что-то сломать, перенести, перевесить, подвинуть, короче адаптировать под себя!
Итак, получили ключи от застройщика, а вмести с ними, как правило, еще получаете инструкции по дальнейшим действиям от Застройщика или управляющей компании.
Иногда в новостройках попросту не дают делать ремонт, а требуют проект перепланировки, потому как в этом проекте рассматриваются все положения, которые интересует УК, это и нормативные требования к планировке, чтобы не ухудшать условия проживания себе и соседям, а также информация об инженерном обеспечении электроснабжение, водоснабжение и водоотведение. Короче проект перепланировки в данном случае является разрешительным документом к ремонту.
Насколько законно данное условие от Застройщика, требовать от Вас разрешительные документы, мы здесь не обсуждаем, но факт остается фактом, к нам обращаются люди, которые получили ключи, хотят выйти на ремонт, а их попросту не пускают, не открывают шлагбаум, чтобы могли завезти стройматериалы, охрана не пропускает строителей, не дают ремонтировать, требуют проект, не дизайн-проект, а инженерный проект перепланировки оформленный от проектной организации, у которой есть разращение на проектную деятельность.
Объяснение от Застройщика простое, да и логика здесь есть, они говорят без проекта нет гарантий того что, ваш ремонт будет выполнен без нарушений, что не будут затронуты несущие конструкции, что условия проживания для Вас и ваших соседей не будет ухудшено, потому как вы не специалист в строительстве, вы не можете знать всех нюансов, всех требований, у вас есть свое понятие о частной собственности, а оно может отличаться от законодательства.
Итак, совет простой, не затягивайте, получили ключи, закажите проект!
И прошу не путать, проект перепланировки с дизан-проектом, дизайн-проект делают художники, с красивыми картинками делается дизайн для Вас для того чтобы вы понимали что примерно вы получите по итогу, а проект перепланировки разрабатывают инженеры для согласования со всеми заинтересованными инстанциями, короче, проект перепланировки, — это документ и разрабатывают его только специализированные компании у которых есть советующие разрешения. Разрабатывают проект инженеры, где техническим языком с необходимыми расчетами и обоснованиями мы обосновываем все ту красотищу, что вы или ваш дизайнер придумали.
Важно еще отметить, когда вы счастливый обладатель свой квартиры стоите посредине пустого помещения без перегородок и оборудования, это не значит что вы можете делать здесь все что угодно, не можете. Если нет стен по факту это не означает что нет ограничений.
Пусть при продаже вам сказали что это свободная планировка, но свободная она только от по факту а юридически ограничения есть и ознакомиться с ними можно получив паспорт БТИ или в ЕГРН есть планировка, в общем никакой свободы нет! Есть ограничения, зонирование, законы, своды правил, постановления, регламенты и во всем этом разобраться вам помогут проектировщики.
Итого, вторым шагом после получения ключей нужно ознакомиться с документами на квартиру получить ЕГРН или технический паспорт БТИ. Не понимаете в планировках, — не беда, на это есть специально обученные люди, обращайтесь к проектировщикам за консультацией.
Ну или самостоятельно, можно разобраться в основных ограничениях. Давайте сейчас разберем основные позиции того что нельзя делать и какие есть запреты, ну а что не запрещено то соответственно — можно.
Итак, разберем основное что не допускается, — это три основных запрета:
- Запрещено демонтировать или уменьшать габариты инженерных коробов.
В вашей новой квартире есть коммуникации: водоснабжение, водоотведение, канализация, вентиляция. Эти коммуникации у вас либо уже зашиты в короба, т.е. заложены кирпичом или пеноблоком, либо выполнены открыто, но они обязательно должны быть зашиты в соответствии с проектным решением от авторов всего дома, габариты этих коробов отражены документах на квартиру в ЕГРН или БТИ.
Уменьшать эти короба нельзя, чтоб вы понимали, — эти короба или шахты, — это техническое пространство, эта часть квартиры, вам не принадлежит, — это общедомовое имущество. Представите, когда-нибудь, через много лет будут Ваш дом ремонтировать с заменой стояков, а выполнить замену не смогут не сломав все ниши которые могут быть созданы в этих пространствах, поэтому и существует такой запрет для многоквартирных домов.
- Запрещено присоединять лоджию к квартире, — это когда оконно-дверной блок — выход на лоджию демонтируют, и подоконную часть демонтирую, да и вообще иногда всю стену демонтирую и оставляют проем без заполнения, т.е. не устанавливают новые двери и окна, так делать запрещено. Чтоб вам было понятнее, лоджия – это улица, ее нельзя присоединять к отапливаемому помещению и отапливать улицу.
Поэтому мы можем вам запроектировать демонтаж наружной стены (если она не несущая) но с установкой в полученном проеме оконно-дверного блока или раздвижной перегородки которая отвечает теплотехническим характеристикам с сохранением теплого контура дома. Мы выполним в проекте все необходимые теплотехнические расчеты и обоснования для согласования с МЖИ.
- Запрещено ухудшать условия проживания соседям и себе тоже нельзя ухудшать условия.
Каким образам можно ухудшить проживание:
— увеличить санузел за счет жилой площади или площади помещения кухни или устроить новый санузел на части площади жилой или кухни.
Почему нельзя, потому что устроенный у вас на жилой площади санузел, будет находится над жилой площадью соседей снизу, представите свою спальню, а строго над унитаз стоит, такое решение запрещено. Если у вас квартира на 1 или 2 этаже и под вами нежилые помещения, — то можно, так вы никому не ухудшаете условия проживания.
И себе нельзя ухудшать, нельзя вашу спальню увеличить за счет санузла, ну или можно но только официально назваться спальней эта комната уже не может, можно назвать кабинет например, короче если нельзя но очень хочется, можно найти решение.
Далее, кухни, с ними та же история что и с санузлами не устраиваем на площади жилой, на площади коридоров и кладовых – пожалуйста, на жилой – нельзя, но тоже есть свои приемы, можно например воспользоваться условным зонированием, и сделать кухню-нишу например, главное сделать эту новую кухню-нишу площадью не менее 5.0м. Это когда например между кухней и гостиной не делают стен и разделение этой получившейся площади выполняются условной не видимой зоной.
По большому счету то все что нужно знать нельзя затрагивать общедомовое имущество и нельзя ухудшать условия проживания себе и соседям, все остальное можно обосновать в проекте перепланировки, например:
— хотите чтобы санузел без порожков и все полы были в одном уровне, — можем обосновать и так запроектировать!
— хотите душевую в строительном исполнении с трапом, — можно, сделаем!
— перенести кухню в коридор, — пожалуйста!
— увеличить санузел за счет коридора или кладовой, — сделаем!
Короче запретов не так много, и способы изящно учесть запреты тоже есть!
Если Вам нужен проект перепланировки, обращайтесь к нам, контакты в описании, мы сделаем для вас проект с гарантией согласования.
Спасибо за внимание, и до новых встреч.
С уважением, Алхименков Алексей.
